La vente en VIAGER

La vente en viager est une transaction immobilière qui présente de nombreux avantages, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Elle repose sur un principe simple : le vendeur, appelé crédirentier, cède son bien immobilier à un acheteur, le débirentier, en échange d’une rente viagère versée jusqu’à son décès. Décryptage de ce mécanisme original et de ses implications.

Le fonctionnement du viager

La vente en viager repose sur deux éléments principaux : le bouquet et la rente. Le bouquet est une somme versée comptant au moment de la vente, tandis que la rente est une somme périodique (mensuelle, trimestrielle…) versée au crédirentier jusqu’à son décès. Le montant de la rente est calculé en fonction de l’espérance de vie du vendeur, de la valeur du bien et du montant du bouquet.

Il existe deux sortes de viager : Le viager libre et le viager occupé. Dans le cas du viager occupé le vendeur continue à vivre dans le logement jusqu’à son décès. C’est le caractère aléatoire de la durée de vie du vendeur qui constitue le fondement du contrat de vente en viager. Dans le cas du viager libre, l’acquéreur peut occuper ou louer le bien immédiatement. C’est le cas notamment lorsqu’un Sénior décide de finalement vendre en viager un logement qu’il n’occupe pas, ou très peu, telle qu’une résidence secondaire par exemple. Où encore lorsqu’il ne peut plus occuper seul son logement pour des raisons médicales, qu’il est contraint de le quitter pour un établissement de soins, et qu’il souhaite bénéficier d’un complément financier pour payer ses frais médicaux.

Les avantages pour le vendeur

Pour le crédirentier, la vente en viager permet de percevoir un revenu régulier tout en restant dans son logement (dans le cas du viager occupé). C’est une solution intéressante pour compléter une retraite souvent modeste. De plus, la rente viagère bénéficie d’une fiscalité avantageuse : elle est partiellement exonérée d’impôts selon l’âge du vendeur au moment de la vente.

Les bénéfices pour l’acquéreur

Côté acheteur, le viager permet d’acquérir un bien immobilier à un prix généralement inférieur à celui du marché, moyennant une prise de risque sur la durée de versement de la rente. C’est une opportunité pour investir sur le long terme, sans recourir à un emprunt bancaire classique. Dans le cas d’un viager libre, l’acquéreur peut en tirer un rendement immédiat par la location ou l’occupation du bien.

Lors de la vente d’un immeuble en viager, la première démarche consiste à déterminer la valeur de l’immeuble. En effet, si la rente est en principe fixée librement par les parties, il faut néanmoins qu’elle soit en rapport avec la valeur de l’immeuble (valeur vénale).

Le paiement moyennant rente viagère est celui par lequel l’acquéreur (le débirentier) verse au vendeur (le crédirentier) ou à un tiers désigné, des sommes (arrérages) pendant toute la vie de ce dernier selon des échéances et des conditions conventionnement précisées (Code civile art 1968 à 1983).

Il s’agit d’une vente, mais aléatoire car le montant total de l’acquisition pour le débirentier dépend de la durée de vie du crédirentier ou des crédirentiers (cas d’un couple par exemple).

Toute vente pour être valable, doit comporter un prix sérieux et déterminée et déterminable. Les parties sont libres de fixer à leur convenance le taux de la rente viagère.

Souvent dans la pratique, le montant des arrérages (rente) est fixé par référence à des barèmes réalisés par les compagnies d’assurances. Mais ces barèmes tiennent compte des marges bénéficiaires et de frais de gestion appliqués par les assureurs qui ne doivent cependant pas être inclus dans le calcul de la rente entre particuliers.

Le montant des arrérages doit également tenir compte du type de viager, selon qu’il s’agisse d’un viager libre ou d’un viager occupé. Si le bien vendu est occupé par le vendeur, le prix sera réduit en conséquence. Si le viager est libre le taux de rente dépend du prix du bien.

La vente immobilière en viager peut être assortie d’une réserve, par le vendeur, du droit d’usage et d’habitation. Il existe une analogie assez grande avec l’usufruit.

Les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit

D’après les articles 630 et 632 du code civil, et sauf conventions contraires :

• L’usager ne peut exiger les fruits, la jouissance d’un bien que pour ses besoins et ceux de sa famille.
• Le bénéficiaire d’un droit d’habitation peut demeurer dans la maison avec sa famille. Il s’agit de la descendance en ligne directe mais pas des collatéraux.

Par conséquent, il est à noter qu’un tiers (exemple un concubin) n’est pas un membre de la famille de sorte que le loger, peut entraîner la perte du droit d’usage et d’habitation.

• Le caractère personnel du droit d’usage et d’habitation est la différence essentielle qui existe entre ce droit et le droit d’usufruit.
• L’usager, à la différence de l’usufruitier, ne peut ni céder ni louer son droit pas plus d’ailleurs que l’hypothéquer ou le transmettre à titre gratuit. Il en est de même pour le droit d’habitation.

Est appelé « bouquet » le versement immédiat d’une partie du prix de vente, au moment de la signature de l’acte authentique.

Mais ce bouquet payé comptant à la signature du contrat de vente n’est pas obligatoire. Il est librement fixé entre les parties. En général, il représente environ :

• 30 % de la valeur totale du bien lorsque l’âge du vendeur se situe entre 70 et 85 ans.
• Il est de l’ordre de 25% de la valeur libre du bien lorsque le vendeur a moins de 70 ans.

Le calcul du taux de rente dépend de l’espérance de vie du vendeur et du taux d’intérêt utilisé. En pratique le taux d’intérêt  pris en considération est similaire à celui des prêts immobilier, d’une durée équivalente à l’espérance de vie prise en considération.

Pour estimer l’espérance de vie du vendeur il est courant dans la pratique de s’appuyer sur différentes tables dites « de mortalité », telles que les tables INSEE, les Tables Générationnelles TG05 et le barème Daubry.

Depuis le 1^er Janvier 2007, la table TG05 est la table réglementaire pour le calcul des rentes viagères. Elle a été introduite par l’arrêté du 1er août 2006 qui a modifié certaines dispositions du Code des assurances en matière d’assurance sur la vie et de capitalisation. 

Dès lors, pour la mise en place d’une rente viagère, les assureurs doivent obligatoirement utiliser la TG05 ou alors leur propre table d’expérience certifiée par un actuaire indépendant, à condition que celle-ci ne soit pas moins-disante pour les assurés que la TG05.

Ainsi, la vente en viager est un contrat dit aléatoire. Cet aléa ou évènement incertain repose en réalité sur la durée de vie du vendeur. Ce point a son importance car en l’absence d’aléa, la vente moyennant rente viagère est nulle.

En effet, le contrat pourrait être frappé de nullité lorsque la rente viagère ne constitue qu’une modalité de paiement du prix et non un contrat aléatoire. C’est-à-dire que le montant de la vente serait simplement divisé en un versement mensuel qui s’éteindrait une fois la somme totale à payer atteinte.

Or, dans une vente en viager, la somme totale à payer est finalement incertaine puisque le vendeur pourrait mourir plus précocement que prévu ou bien au contraire gagner en longévité.

C’est donc là que réside l’aléa obligatoire dans un contrat de vente en viager.

Que se passe-t-il en cas mort du vendeur dans les 20 jours de la signature du contrat ?

Est nulle par absence d’aléa lorsqu’au jour du contrat le vendeur sur lequel le viager a été consenti est  atteint d’une maladie dont il succombe dans les 20 jours suivant la date du contrat.

De même, est nulle par absence d’aléa la vente conclue moyennant rente viagère alors même que le décès a lieu plus de 20 jours après la signature de l’acte dès lors que l’acquéreur savait au jour de la vente que le décès du vendeur était imminent.

Mais si le décès du crédirentier n’était pas prévisible, le caractère aléatoire du contrat est respecté. L’essentiel étant qu’au moment de la signature de la promesse l’incertitude sur la durée de vie du crédirentier soit complète.

Malgré ses avantages, le viager n’est pas sans risques. Il est essentiel d’évaluer correctement la valeur du bien, l’espérance de vie du vendeur et les clauses du contrat. Il est fortement recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un professionnel spécialisé afin de s’assurer que toutes les conditions sont bien remplies et que l’opération est équilibrée pour les deux parties.

La vente en viager est une solution immobilière originale qui peut répondre à des besoins financiers ou patrimoniaux spécifiques. Elle demande une réflexion approfondie et un accompagnement sérieux, mais peut s’avérer très avantageuse dans certains cas. Que vous soyez vendeur à la recherche de revenus complémentaires ou acheteur en quête d’un investissement malin, le viager mérite qu’on s’y intéresse.